{"id":342,"date":"2026-10-28T16:16:44","date_gmt":"2026-10-28T16:16:44","guid":{"rendered":"https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/contratto-4-4-3-2-proprietario\/"},"modified":"2026-10-28T16:16:44","modified_gmt":"2026-10-28T16:16:44","slug":"contratto-4-4-3-2-proprietario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/contratto-4-4-3-2-proprietario\/","title":{"rendered":"Contratto 4+4 e contratto 3+2: cosa cambia per il proprietario"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Il <strong>contratto 4+4<\/strong> lascia alle parti libert\u00e0 nella determinazione del canone di affitto e vincola il proprietario per una durata minima di quattro anni, rinnovabile per altri quattro. Il <strong>contratto 3+2<\/strong> impone invece il rispetto dell\u2019accordo territoriale di Carrara, dura tre anni pi\u00f9 due e pu\u00f2 aprire a un trattamento fiscale diverso.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>In breve<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Il 4+4 \u00e8 una locazione a canone libero, mentre il 3+2 \u00e8 una locazione a canone concordato.<\/li><li>La prima scadenza non consente al proprietario una disdetta libera in nessuno dei due modelli.<\/li><li>Nel 3+2 il canone di affitto deve rispettare le fasce previste dall\u2019accordo territoriale applicabile a Carrara.<\/li><li>La cedolare secca pu\u00f2 avere un\u2019aliquota distinta per il canone concordato, se ricorrono i requisiti di legge.<\/li><li>Registrazione, comunicazioni scritte e documenti allegati incidono sulla tenuta del rapporto quanto la durata contratto.<\/li><\/ul>\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_87 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sommaire<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/contratto-4-4-3-2-proprietario\/#Come_leggere_contratto_44_e_contratto_32_per_una_locazione_a_Carrara\" >Come leggere contratto 4+4 e contratto 3+2 per una locazione a Carrara<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/contratto-4-4-3-2-proprietario\/#Durata_contratto_rinnovo_automatico_e_seconda_scadenza\" >Durata contratto, rinnovo automatico e seconda scadenza<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/contratto-4-4-3-2-proprietario\/#Canone_di_affitto_cedolare_secca_e_vantaggi_fiscali_del_contratto_32\" >Canone di affitto, cedolare secca e vantaggi fiscali del contratto 3+2<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/contratto-4-4-3-2-proprietario\/#Disdetta_del_proprietario_e_recesso_dellinquilino_durante_laffitto\" >Disdetta del proprietario e recesso dell\u2019inquilino durante l\u2019affitto<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/contratto-4-4-3-2-proprietario\/#Registrazione_del_contratto_e_passaggio_dal_44_al_32\" >Registrazione del contratto e passaggio dal 4+4 al 3+2<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Come_leggere_contratto_44_e_contratto_32_per_una_locazione_a_Carrara\"><\/span>Come leggere contratto 4+4 e contratto 3+2 per una locazione a Carrara<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La disciplina delle locazioni abitative ordinarie parte dalla <a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1998-12-09;431\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">legge 9 dicembre 1998, n. 431<\/a>. L\u2019articolo 2 distingue il contratto a canone libero, comunemente chiamato 4+4, dal contratto a canone concordato, noto come 3+2. La distinzione non riguarda soltanto il numero degli anni scritti nel titolo del contratto.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per il proprietario, il primo punto da separare \u00e8 il canone dalla durata. Nel contratto 4+4 il canone di affitto \u00e8 fissato liberamente dalle parti al momento della firma. Nel contratto 3+2, invece, il canone deve essere costruito secondo le fasce e i parametri dell\u2019accordo territoriale vigente nel comune dove si trova l\u2019immobile.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un appartamento ad Avenza, un trilocale a Bonascola o un alloggio a Marina di Carrara non diventano automaticamente idonei a un canone concordato solo perch\u00e9 il proprietario desidera applicare un regime fiscale agevolato. Il contratto deve rispettare l\u2019accordo locale applicabile, la tipologia dell\u2019alloggio, le dotazioni considerate e gli altri criteri previsti dal testo territoriale. Per questo, il <a href=\"https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/canone-concordato-carrara\/\">canone concordato a Carrara<\/a> va letto insieme all\u2019accordo depositato e non come una semplice riduzione volontaria del canone libero.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La fonte normativa non fornisce una quotazione immobiliare n\u00e9 un canone suggerito per frazione. Regola la forma del rapporto contrattuale. Le quotazioni OMI e le rilevazioni locali possono descrivere una forbice di canoni per zona, ma non stabiliscono il corrispettivo valido in un contratto 3+2. Il parametro giuridico resta l\u2019accordo territoriale applicabile.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La verifica documentale di questa pagina riguarda il testo della legge n. 431\/1998 e le istruzioni pubblicate dall\u2019<a href=\"https:\/\/www.agenziaentrate.gov.it\/portale\/web\/guest\/schede\/pagamenti\/registro\/contratti-di-locazione-e-affitto-di-beni-immobili\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Agenzia delle Entrate per i contratti di locazione<\/a>, consultati il 21 luglio 2026. Non vengono pubblicati canoni rilevati perch\u00e9 questa pagina tratta il regime contrattuale e non una rilevazione di annunci in corso.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il proprietario che confronta le due formule deve quindi ordinare la decisione in quattro passaggi. Deve verificare quale canone sia ammissibile, quale durata sia coerente con le proprie esigenze, quale tassazione possa applicarsi e quali margini di uscita esistano prima della scadenza. Firmare prima e affrontare questi aspetti dopo espone entrambe le parti a un rapporto poco chiaro.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La differenza tra libert\u00e0 negoziale e canone regolato<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel 4+4 la libert\u00e0 sul corrispettivo non significa libert\u00e0 di modificare il canone in ogni momento. Il canone concordato alla firma resta quello dovuto, salvo gli adeguamenti e le clausole validamente previste nel contratto. Un aumento unilaterale durante il rapporto non deriva dal solo fatto che l\u2019immobile avrebbe potuto essere locato a una cifra diversa.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel 3+2 il proprietario rinuncia a una parte della libert\u00e0 iniziale sul canone, ma ottiene un modello contrattuale definito dalla legge e dagli accordi locali. La corretta impostazione richiede attenzione alla documentazione. L\u2019attestazione di rispondenza, quando prevista per accedere alle agevolazioni, non va considerata un dettaglio formale.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le parti possono usare modelli contrattuali, ma un modello standard non sostituisce il controllo del contenuto concreto. Clausole su deposito cauzionale, spese condominiali, aggiornamento del canone, recesso e ripartizione degli oneri vanno coordinate con la legge. La lettura dei <a href=\"https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/millesimi-spese-condominiali\/\">millesimi e delle spese condominiali<\/a> aiuta a distinguere le voci a carico del conduttore da quelle che restano nella sfera del proprietario.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Queste informazioni sono generali e non sostituiscono l\u2019esame di un contratto gi\u00e0 firmato. Se occorre valutare una clausola, una disdetta ricevuta o la conformit\u00e0 del canone all\u2019accordo territoriale, serve il controllo di un professionista abilitato alla consulenza legale o fiscale per il caso concreto.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large hermes-incontent hermes-incontent-344\"><img width=\"1024\" height=\"576\" src=\"https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/contratto-4-4-e-contratto-3-2-illustration-1024x576.jpg\" class=\"wp-image-344\" alt=\"Illustration de d\u00e9tail sur le sujet : Contratto 4+4 e contratto 3+2: cosa cambia per il proprietario\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/contratto-4-4-e-contratto-3-2-illustration-1024x576.jpg 1024w, https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/contratto-4-4-e-contratto-3-2-illustration-300x169.jpg 300w, https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/contratto-4-4-e-contratto-3-2-illustration-768x432.jpg 768w, https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/contratto-4-4-e-contratto-3-2-illustration-1536x864.jpg 1536w, https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/contratto-4-4-e-contratto-3-2-illustration.jpg 1672w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Durata_contratto_rinnovo_automatico_e_seconda_scadenza\"><\/span>Durata contratto, rinnovo automatico e seconda scadenza<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il contratto 4+4 prevede una durata iniziale di <strong>quattro anni<\/strong>. Alla prima scadenza, in assenza di una disdetta valida, il rapporto prosegue per altri <strong>quattro anni<\/strong>. Il contratto 3+2 dura invece <strong>tre anni<\/strong> e, alle stesse condizioni, si proroga per <strong>due anni<\/strong>. Le durate derivano dall\u2019articolo 2 della <a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1998-12-09;431\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">legge n. 431\/1998<\/a>, verificato il 21 luglio 2026.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La durata contratto non attribuisce al proprietario una facolt\u00e0 ordinaria di interrompere il rapporto alla prima scadenza. Questa \u00e8 una delle differenze pi\u00f9 spesso trascurate quando si legge soltanto la formula numerica. Il rinnovo automatico opera perch\u00e9 la legge protegge la continuit\u00e0 abitativa del conduttore, salvo i casi specificamente indicati per la disdetta del locatore.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel 4+4, quindi, il primo quadriennio non equivale a una prova dopo la quale il proprietario pu\u00f2 riprendere l\u2019alloggio per rinegoziare il canone con un altro inquilino. Nel 3+2, il medesimo principio vale al termine del triennio iniziale. La volont\u00e0 di ottenere un canone pi\u00f9 alto non compare tra le ragioni che consentono la disdetta alla prima scadenza.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Elemento<\/th>\n<th>Contratto 4+4<\/th>\n<th>Contratto 3+2<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Regime del canone<\/td>\n<td>Canone liberamente concordato<\/td>\n<td>Canone entro l\u2019accordo territoriale<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Durata iniziale<\/td>\n<td><strong>4 anni<\/strong><\/td>\n<td><strong>3 anni<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Proroga legale<\/td>\n<td><strong>4 anni<\/strong><\/td>\n<td><strong>2 anni<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Prima scadenza<\/td>\n<td>Disdetta del proprietario solo nei casi di legge<\/td>\n<td>Disdetta del proprietario solo nei casi di legge<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Canone modificabile unilateralmente<\/td>\n<td>No<\/td>\n<td>No<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Alla seconda scadenza, ossia dopo otto anni nel 4+4 e dopo cinque anni nel 3+2, le parti possono scegliere di non proseguire o di proporre nuove condizioni. Il preavviso scritto resta di sei mesi. Se non arriva una comunicazione valida, il rapporto prosegue alle condizioni precedenti secondo il meccanismo previsto dalla legge.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quando proporre un nuovo contratto alla fine del rapporto<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il passaggio dal 4+4 al 3+2 non avviene da solo. Alla seconda scadenza del contratto libero, il proprietario pu\u00f2 proporre un nuovo contratto a canone concordato, ma la proposta richiede l\u2019accordo dell\u2019inquilino. Durata, canone, clausole e regime fiscale devono essere fissati in un nuovo testo coerente con la disciplina applicabile.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La comunicazione deve essere inviata con un anticipo che consenta all\u2019altra parte di esaminarla. Sei mesi sono il termine indicato dall\u2019articolo 2 della legge n. 431\/1998 per la disdetta o la proposta di nuove condizioni alla scadenza. Un accordo verbale non offre la stessa tutela di una comunicazione tracciabile e di un contratto sottoscritto.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il silenzio non trasforma un 4+4 in un 3+2. Se le parti non formalizzano il cambiamento, il contratto prosegue secondo il regime precedente. Questa distinzione evita di confondere il rinnovo automatico con una rinegoziazione: il primo conserva il contratto esistente, la seconda richiede una manifestazione di volont\u00e0 chiara.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un proprietario che valuta il cambio di formula deve controllare anche le condizioni materiali dell\u2019alloggio. La documentazione sull\u2019efficienza energetica, trattata nella pagina sulla <a href=\"https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/ape-certificazione-energetica\/\">certificazione APE<\/a>, non determina da sola il canone concordato, ma rientra tra i documenti da gestire correttamente nella locazione e nelle informazioni consegnate al conduttore.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La durata pi\u00f9 breve del 3+2 riguarda il primo periodo contrattuale, non una disponibilit\u00e0 pienamente libera dell\u2019immobile dopo tre anni. Per il proprietario, questa \u00e8 la distinzione da acquisire prima di confrontare i soli vantaggi fiscali.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Canone_di_affitto_cedolare_secca_e_vantaggi_fiscali_del_contratto_32\"><\/span>Canone di affitto, cedolare secca e vantaggi fiscali del contratto 3+2<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il canone di affitto \u00e8 il punto in cui i due modelli si separano in modo pi\u00f9 visibile. Nel contratto 4+4 il proprietario e il conduttore concordano l\u2019importo senza doverlo collocare in una fascia territoriale. Nel contratto 3+2 il corrispettivo deve invece rispettare l\u2019accordo locale sottoscritto dalle organizzazioni della propriet\u00e0 edilizia e degli inquilini.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il canone concordato non coincide con un canone basso per definizione. \u00c8 un canone calcolato secondo criteri territoriali. Zona, superficie, stato dell\u2019alloggio, pertinenze, arredamento, dotazioni e altri elementi previsti dall\u2019accordo possono incidere sul risultato. Per un immobile a Marina di Carrara o in una frazione interna, il riferimento corretto non \u00e8 una cifra diffusa per l\u2019intero comune.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il collegamento tra 3+2 e tassazione \u00e8 regolato dalla normativa tributaria. L\u2019<a href=\"https:\/\/www.agenziaentrate.gov.it\/portale\/web\/guest\/cedolare-secca\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca<\/a>, consultata il 21 luglio 2026, indica l\u2019aliquota ordinaria del <strong>21%<\/strong> e l\u2019aliquota ridotta del <strong>10%<\/strong> per i contratti a canone concordato nei casi previsti dalla legge. L\u2019applicazione concreta richiede che il contratto possieda tutti i requisiti richiesti, non soltanto il titolo \u201c3+2\u201d.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La cedolare secca sostituisce, nei casi in cui viene scelta, Irpef e addizionali sul reddito fondiario derivante dal canone, oltre alle imposte di registro e di bollo relative al contratto. La scelta comporta per\u00f2 la rinuncia agli aggiornamenti del canone, compreso l\u2019adeguamento Istat, per la durata dell\u2019opzione. Il proprietario deve considerare questa rinuncia insieme al risparmio fiscale, non dopo la firma.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">IMU e agevolazioni comunali da verificare nel Comune di Carrara<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il canone concordato pu\u00f2 collegarsi a un trattamento IMU pi\u00f9 favorevole, ma non esiste un\u2019unica aliquota nazionale valida per ogni comune e per ogni anno. Il Comune stabilisce le proprie aliquote e condizioni con delibera. Per Carrara, la verifica deve essere fatta sulla delibera vigente pubblicata dal <a href=\"https:\/\/www.comune.carrara.ms.it\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Comune di Carrara<\/a> e sul prospetto fiscale dell\u2019anno di riferimento.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non \u00e8 corretto sottrarre automaticamente una percentuale dall\u2019IMU dovuta su un 4+4 per stimare l\u2019imposta del 3+2. L\u2019aliquota pu\u00f2 cambiare, l\u2019agevolazione pu\u00f2 richiedere requisiti documentali e la situazione dell\u2019immobile incide sul calcolo. L\u2019eventuale riduzione non sostituisce il controllo della rendita catastale, della quota di possesso e delle altre condizioni tributarie.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il confronto economico deve partire da valori documentabili. Da una parte va inserito il canone libero realmente pattuito e il relativo regime fiscale. Dall\u2019altra va calcolato il canone compatibile con l\u2019accordo territoriale, insieme alla tassazione applicabile e alle eventuali agevolazioni locali. Solo cos\u00ec il proprietario evita di confrontare un ricavo lordo con un ricavo gi\u00e0 tassato.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Nel 4+4 il canone iniziale \u00e8 liberamente negoziato dalle parti.<\/li><li>Nel 3+2 il canone deve rientrare nei parametri dell\u2019accordo territoriale.<\/li><li>La cedolare secca ridotta richiede un contratto realmente conforme al canone concordato.<\/li><li>L\u2019IMU agevolata dipende dalla delibera comunale vigente e dai requisiti richiesti.<\/li><li>L\u2019opzione per la cedolare esclude gli aggiornamenti del canone per il periodo dell\u2019opzione.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il vantaggio fiscale non consente di ignorare la sostenibilit\u00e0 del canone per entrambe le parti. Un contratto costruito con un importo non conforme rischia di perdere proprio la stabilit\u00e0 giuridica che il 3+2 dovrebbe offrire.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Disdetta_del_proprietario_e_recesso_dellinquilino_durante_laffitto\"><\/span>Disdetta del proprietario e recesso dell\u2019inquilino durante l\u2019affitto<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">I diritti del proprietario nella locazione abitativa non coincidono con una facolt\u00e0 generale di riprendere l\u2019immobile alla prima scadenza. L\u2019articolo 3 della legge n. 431\/1998 contiene un elenco tassativo di motivi che possono giustificare la disdetta del locatore. La comunicazione deve essere scritta, inviata con almeno sei mesi di preavviso e deve indicare il motivo concreto invocato.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tra le ipotesi previste vi \u00e8 la necessit\u00e0 di destinare l\u2019alloggio ad abitazione, uso commerciale o professionale del proprietario, del coniuge, dei genitori, dei figli o di parenti entro il secondo grado. La legge contempla anche lavori edilizi rilevanti incompatibili con la permanenza dell\u2019inquilino, la mancata occupazione continuativa senza motivo legittimo e specifiche condizioni per la vendita dell\u2019immobile.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La vendita non \u00e8 un motivo utilizzabile senza limiti. La disciplina richiede, tra l\u2019altro, che il locatore non possieda altri immobili abitativi oltre alla propria abitazione, con le precisazioni contenute nella legge. In questa ipotesi possono entrare in gioco anche i diritti di prelazione del conduttore previsti dalla legge n. 392\/1978.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Uso personale e lavori: il motivo deve essere reale e verificabile<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una disdetta che richiama genericamente esigenze familiari o lavori futuri non raggiunge il livello di precisione richiesto dalla norma. Il motivo deve essere individuato e verificabile. Per gli interventi edilizi che richiedono un titolo abilitativo, non basta dichiarare l\u2019intenzione di presentare una pratica: la disponibilit\u00e0 del titolo necessario assume rilievo prima dell\u2019azione per il rilascio.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se il proprietario ottiene la disponibilit\u00e0 dell\u2019immobile invocando uno dei motivi di legge e non lo destina all\u2019uso dichiarato entro dodici mesi, il conduttore pu\u00f2 rivolgersi al giudice. L\u2019articolo 3, commi 3 e 5, della legge n. 431\/1998 prevede il ripristino del rapporto alle condizioni precedenti oppure un risarcimento non inferiore a <strong>trentasei mensilit\u00e0<\/strong> dell\u2019ultimo canone. La norma \u00e8 consultabile nel testo ufficiale su <a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1998-12-09;431\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Normattiva<\/a>, verificato il 21 luglio 2026.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il conduttore segue una strada diversa. Pu\u00f2 recedere prima della scadenza per gravi motivi, con preavviso scritto di sei mesi, secondo l\u2019articolo 3, comma 6. Un trasferimento lavorativo non programmabile o un mutamento serio nella situazione familiare possono integrare, secondo le circostanze concrete, la ragione che rende gravosa la prosecuzione del rapporto.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il contratto pu\u00f2 prevedere un termine di preavviso pi\u00f9 breve per il recesso del conduttore. Non modifica per\u00f2 i limiti posti alla disdetta del proprietario alla prima scadenza. Questa asimmetria \u00e8 voluta dalla legge e va considerata quando si stabiliscono le clausole prima della firma.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un immobile con difformit\u00e0 edilizie o documenti incompleti richiede attenzione ulteriore prima di essere messo in locazione. La verifica delle <a href=\"https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/difformita-edilizie-valore\/\">difformit\u00e0 edilizie e del loro impatto<\/a> non risolve da sola un problema contrattuale, ma aiuta a individuare situazioni che non dovrebbero essere ignorate nella fase documentale.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La disdetta non \u00e8 un messaggio informale n\u00e9 un modo per rinegoziare il canone a met\u00e0 del rapporto. \u00c8 un atto con presupposti limitati, tempi definiti e conseguenze concrete se il motivo dichiarato non corrisponde alla realt\u00e0.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Registrazione_del_contratto_e_passaggio_dal_44_al_32\"><\/span>Registrazione del contratto e passaggio dal 4+4 al 3+2<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La registrazione \u00e8 una parte strutturale della locazione. I contratti di durata superiore a trenta giorni complessivi nell\u2019anno devono essere registrati entro <strong>trenta giorni<\/strong> dalla stipula, secondo le indicazioni dell\u2019Agenzia delle Entrate consultate il 21 luglio 2026. Per le locazioni abitative ordinarie 4+4 e 3+2, la registrazione \u00e8 quindi normalmente dovuta.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il proprietario \u00e8 responsabile dell\u2019adempimento registrativo, anche se nella tassazione ordinaria il costo dell\u2019imposta di registro viene spesso ripartito tra le parti. Con la cedolare secca, le imposte di registro e di bollo non sono dovute per il periodo coperto dall\u2019opzione. La scelta fiscale non elimina l\u2019obbligo di registrare il contratto.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019omessa registrazione non \u00e8 una scorciatoia per rendere il rapporto pi\u00f9 flessibile. L\u2019articolo 13 della legge n. 431\/1998 disciplina le conseguenze dei patti diretti a ottenere somme superiori al canone risultante dal contratto registrato e tutela il conduttore anche nei casi di mancata registrazione. Una scrittura privata separata con un canone ulteriore non rende valida la parte eccedente.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Come impostare il cambio di regime alla scadenza<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Alla seconda scadenza del 4+4, il proprietario pu\u00f2 proporre al conduttore la sottoscrizione di un nuovo contratto 3+2. Il procedimento non consiste nel correggere una riga del contratto vecchio. Serve un accordo nuovo, con il canone calcolato secondo l\u2019accordo territoriale, la durata prevista dalla legge, le clausole aggiornate e la successiva registrazione.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La proposta dovrebbe indicare con chiarezza il nuovo canone di affitto, la decorrenza, la durata, l\u2019eventuale scelta della cedolare secca e le spese. La comunicazione scritta deve arrivare almeno sei mesi prima della scadenza quando si vuole evitare il rinnovo automatico alle condizioni precedenti. Se non viene raggiunto un accordo, il rapporto pu\u00f2 cessare alla scadenza naturale, purch\u00e9 siano rispettati tempi e forme.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il controllo dei documenti dell\u2019immobile non va rinviato all\u2019ultimo giorno. Attestato APE, regolamento condominiale, stato degli impianti, verbali sulle spese straordinarie e ripartizione degli oneri incidono sulla chiarezza dell\u2019affitto. Una pagina dedicata alla <a href=\"https:\/\/obiettivo-immobiliare.it\/blog\/conformita-impanti-documenti\/\">conformit\u00e0 degli impianti e ai documenti da verificare<\/a> pu\u00f2 essere utile per ordinare il fascicolo, senza sostituire le verifiche richieste dal singolo caso.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo articolo non determina il canone corretto per un appartamento n\u00e9 fornisce una stima. Una stima considera stato dell\u2019immobile, documentazione, vincoli e caratteristiche specifiche, ed \u00e8 attivit\u00e0 distinta dalla lettura delle regole generali sulla locazione.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prima di sottoscrivere un 3+2 a Carrara, la verifica concreta dell\u2019accordo territoriale, della documentazione fiscale e della bozza contrattuale consente di distinguere un canone concordato valido da un contratto che usa soltanto quell\u2019etichetta.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Qual u00e8 la differenza principale tra contratto 4+4 e contratto 3+2?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Il 4+4 u00e8 un contratto a canone libero con durata iniziale di quattro anni e rinnovo di altri quattro. Il 3+2 u00e8 un contratto a canone concordato con durata iniziale di tre anni e proroga di due, nel quale il canone deve rispettare lu2019accordo territoriale applicabile.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Il proprietario puu00f2 aumentare il canone durante un contratto 4+4?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"No, non puu00f2 aumentarlo unilateralmente. Il canone e gli eventuali aggiornamenti dipendono dalle clausole valide inserite nel contratto e dal regime fiscale scelto. Con la cedolare secca il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone per il periodo dellu2019opzione.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Il proprietario puu00f2 dare disdetta alla prima scadenza per affittare a un prezzo piu00f9 alto?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"No. Alla prima scadenza la disdetta del proprietario u00e8 possibile solo per i motivi tassativi previsti dallu2019articolo 3 della legge n. 431\/1998. 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Il 3+2 \u00e8 un contratto a canone concordato con durata iniziale di tre anni e proroga di due, nel quale il canone deve rispettare l\u2019accordo territoriale applicabile.<\/p>\n<h3>Il proprietario pu\u00f2 aumentare il canone durante un contratto 4+4?<\/h3>\n<p>No, non pu\u00f2 aumentarlo unilateralmente. Il canone e gli eventuali aggiornamenti dipendono dalle clausole valide inserite nel contratto e dal regime fiscale scelto. Con la cedolare secca il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone per il periodo dell\u2019opzione.<\/p>\n<h3>Il proprietario pu\u00f2 dare disdetta alla prima scadenza per affittare a un prezzo pi\u00f9 alto?<\/h3>\n<p>No. Alla prima scadenza la disdetta del proprietario \u00e8 possibile solo per i motivi tassativi previsti dall\u2019articolo 3 della legge n. 431\/1998. Il desiderio di applicare un canone pi\u00f9 elevato a un nuovo inquilino non \u00e8 tra tali motivi.<\/p>\n<h3>Il contratto 3+2 consente automaticamente la cedolare secca al 10 per cento?<\/h3>\n<p>No. L\u2019aliquota ridotta pu\u00f2 applicarsi ai contratti a canone concordato che rispettano i requisiti normativi e territoriali. Il solo richiamo alla formula 3+2 non \u00e8 sufficiente se il canone o la documentazione non sono conformi.<\/p>\n<h3>Entro quando deve essere registrato un contratto di locazione abitativa?<\/h3>\n<p>Per i contratti soggetti a registrazione, come le normali locazioni abitative 4+4 e 3+2, la registrazione deve essere effettuata entro trenta giorni dalla stipula secondo le istruzioni dell\u2019Agenzia delle Entrate.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il contratto 4+4 lascia alle parti libert\u00e0 nella determinazione del canone di affitto e vincola il proprietario per una durata minima di quattro anni, rinnovabile per altri quattro. 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