Affitto a Carrara: canoni al mq, contratti e domanda

Come si costruisce una forbice di canoni

Si contano gli annunci in locazione attivi nella zona a una data precisa. Si scartano quelli senza superficie indicata, perche senza superficie non si ottiene un canone al metro quadro. Si scartano gli arredati di lusso e i posti letto, che non appartengono allo stesso mercato. Si divide il canone mensile per i metri quadri e si guarda dove si addensano i valori.

Alla fine si pubblicano quattro elementi: la forbice, il numero di annunci retenuti, il numero di annunci scartati con il motivo, e la data della rilevazione. Se manca uno dei quattro, quello che resta non e una rilevazione ma un'impressione.

Perche la soglia di dieci annunci

Su una frazione con tre annunci attivi, il canone medio dipende interamente da quali tre immobili si trovano sul mercato quel mese. Un appartamento ristrutturato e due seminterrati producono una media che non descrive nulla. La soglia di dieci non ha niente di scientifico, e una convenzione di prudenza, e serve a impedire che una zona sottile produca un numero che sembra solido quanto quello di una zona densa.

Quando l'offerta e troppo sottile, l'informazione utile non e il canone ma la sua assenza. Una frazione dove non si trovano immobili in affitto e una frazione dove chi cerca non trova, e questa e una conclusione a pieno titolo. La si pubblica come tale, dichiarando il valore mancante invece di riempirlo.

Due domande, due calendari

La domanda studentesca gravita attorno all'Accademia e segue il calendario accademico: si concentra tra la fine dell'estate e l'autunno, cerca tagli piccoli e vicinanza, e si ritira in primavera. La domanda stagionale gravita sulla costa, si concentra sui mesi estivi e cerca il contrario: prossimita al mare, arredo, disponibilita per periodi corti.

I due mercati si trovano nello stesso comune, hanno calendari sfasati e non si sommano. Un canone rilevato a luglio a Marina non descrive lo stesso mercato di un canone rilevato a novembre nella stessa via. Quando confronta due zone o due periodi, guardi prima in quale mese e stata fatta la rilevazione.

La forma contrattuale cambia il riferimento

Un contratto a canone libero, un contratto a canone concordato, un contratto transitorio e un contratto per studenti universitari non hanno la stessa durata, non hanno gli stessi vincoli e non producono lo stesso canone. Confrontare il canone di un transitorio con quello di un contratto quadriennale significa confrontare due prodotti diversi.

La scelta della forma contrattuale dipende dalla situazione del proprietario e dell'inquilino, e comporta conseguenze fiscali che questa pagina non tratta. Per quelle si rivolga a un professionista. Qui interessa un solo punto: quando legge un canone, verifichi a quale forma contrattuale si riferisce.

Vendere o affittare, la domanda che segue

Nelle zone dove l'offerta in locazione e ampia e la domanda regolare, il rendimento lordo e un criterio leggibile e il confronto con la vendita ha senso. Nelle frazioni dove si contano pochi annunci attivi, il canone e una congettura e la domanda si sposta: non quanto rende, ma in quanto tempo si colloca. Il calcolo del rendimento locativo restituisce la percentuale e segnala esplicitamente quando l'effettivo e troppo basso perche significhi qualcosa.