B832
STRUMENTO 03
Rendimento locativo per zona
Il canone annuo diviso il prezzo d'acquisto, nella stessa zona e alla stessa data. Con l'effettivo degli annunci osservati, perche un canone senza effettivo non e un dato.
Il rendimento lordo rapporta il canone annuo al prezzo d'acquisto della stessa zona e dello stesso periodo, e si ferma prima degli oneri e delle imposte. E un ordine di grandezza utile a confrontare due zone tra loro, non un conto di redditivita e non un consiglio di investimento.
L’essenziale
- Il rendimento lordo si calcola prima degli oneri e resta un ordine di grandezza.
- Prezzo e canone devono venire dalla stessa zona e dallo stesso periodo.
- Sotto dieci annunci osservati il canone viene segnalato come non rilevabile.
- Un rendimento alto compare spesso dove l'immobile resta sfitto piu a lungo.
Perimetro Questo strumento si rivolge a chi possiede un immobile a Carrara e valuta tra vendita e locazione. Non copre il credito, la fiscalita ne la scelta della forma contrattuale; per il mercato locativo veda Affitto a Carrara.
Un immobile di 70 m² comprato a 1.600 €/m² costa 112.000 euro; affittato a 7 €/m² al mese rende 5.880 euro l'anno, cioe il 5,25 per cento lordo. Questo strumento fa quel rapporto, sulla zona e sul periodo che indica Lei, e segnala quando il canone poggia su troppo pochi annunci per significare qualcosa.
- Il rendimento lordo si calcola prima degli oneri, e resta un ordine di grandezza.
- Prezzo e canone devono venire dalla stessa zona e dallo stesso periodo.
- Sotto dieci annunci osservati il canone viene segnalato come non rilevabile.
- Il calcolo non tiene conto della fiscalita, che non rientra nel perimetro dell'Osservatorio.
Questo strumento serve a chi possiede un immobile nel comune di Carrara e si chiede se convenga metterlo in vendita o in locazione. Non copre il credito, la fiscalita, la scelta della forma contrattuale ne i comuni limitrofi.
Registro pubblicato, semestre 2025-2.
Come leggiamo questi dati. Questo strumento non pubblica quotazioni: calcola sui valori che Lei inserisce. Le forbici ufficiali vengono dalle quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate per il comune di Carrara, codice B832, pubblicate ogni semestre; i prezzi richiesti vengono dalla rilevazione dell'Osservatorio sugli annunci in corso, con il numero di annunci osservati; la serie lunga viene dall'archivio 2014-2025 delle schede del dominio. Il risultato di questa pagina non e una stima: una stima tiene conto dello stato dell'immobile, dei vincoli e della documentazione catastale, e la firma un professionista iscritto all'albo.
Cosa misura davvero il rendimento lordo
Il rendimento lordo rapporta il canone annuo al prezzo d'acquisto e si ferma li. Non toglie l'imposta di registro, il notaio, l'IMU, le spese condominiali a carico del proprietario, la manutenzione, i mesi di sfitto ne la fiscalita sui canoni. E un ordine di grandezza che serve a confrontare due zone o due immobili tra loro, non a decidere un investimento.
La percentuale di oneri che puo indicare nel modulo e un modo grossolano di avvicinare il netto. Vale come esercizio di lettura, non come conto. Il conto vero dipende dalla forma contrattuale, dal regime fiscale scelto e dalle spese effettive dell'immobile, tre materie che escono dal perimetro dell'Osservatorio e che vanno viste con un professionista.
Perche prezzo e canone devono venire dalla stessa zona
Il rapporto tra prezzo di vendita e canone non e uniforme dentro il comune. Le zone dove il prezzo di vendita e piu alto non sono automaticamente quelle dove il canone e piu alto, e il rendimento lordo e proprio la misura di questo scollamento. Prendere il prezzo di una zona e il canone di un'altra produce un numero che non descrive nessun immobile reale.
Lo stesso vale per la data. Se il prezzo viene da una quotazione semestrale e il canone da una rilevazione di quindici mesi prima, il rendimento incorpora il tempo trascorso tra le due misure. Quando i due dati non hanno la stessa data, il numero va accompagnato dalle due date e non presentato come un rendimento corrente.
Vendere o affittare, come si imposta la domanda
La domanda non si risolve con un solo numero. Nelle zone dove l'offerta in affitto e ampia e la domanda regolare, il rendimento lordo e un criterio leggibile e il confronto con la vendita ha senso. Nelle frazioni dove si contano pochi annunci attivi, il canone e una congettura e il confronto va fatto sul tempo di collocazione dell'immobile, non sulla percentuale.
Un secondo elemento pesa piu del rendimento, ed e la stagionalita. Sulla costa la domanda si sposta tra locazione stagionale e locazione annuale nel corso dell'anno, e un canone rilevato a luglio non descrive lo stesso mercato di un canone rilevato a novembre. Quando confronta due zone, guardi anche in che mese sono stati rilevati i canoni.
Quello che questo strumento non fa
Non e un consiglio di investimento e non dice se comprare convenga. L'Osservatorio pubblica ordini di grandezza misurati sul comune di Carrara, non raccomandazioni. Non tratta il mutuo, che riguarda il credito e non il bene, ne le imposte, che riguardano la fiscalita.
Non produce una stima e non mette in contatto con nessuno. Non pubblica annunci, non prende mandati e non ha alcun rapporto con l'attivita di mediazione immobiliare esercitata in passato sotto questo nome di dominio. Misura il mercato, non vi partecipa.
Che cosa fare di questo risultato
Rifaccia il calcolo con il canone piu basso e il canone piu alto rilevati nella zona, invece di un valore centrale. Otterra due rendimenti invece di uno, e quella forbice descrive il rischio meglio di qualsiasi percentuale isolata.
Conti i mesi realmente occupati nell'ultimo anno, non dodici. Il rendimento lordo presuppone una locazione continua; sulla costa, dove la domanda passa dallo stagionale all'annuale, questa ipotesi e quasi sempre ottimistica. Un rendimento ricalcolato su dieci mesi cambia sensibilmente la conclusione.
Confronti il risultato con quello della zona vicina attraverso il confronto tra due zone, sulla stessa tipologia e sullo stesso periodo. Per la fiscalita e per la forma contrattuale si rivolga a un professionista: sono materie che l'Osservatorio non copre.
Per il quadro dei canoni e dell'offerta in locazione, veda la pagina Affitto a Carrara: canoni al mq, contratti e domanda.
DOMANDE FREQUENTI
Leggere il rendimento a Carrara
Un rendimento lordo alto significa un buon investimento?
No. Un rendimento lordo alto compare spesso dove il prezzo di vendita e basso perche la domanda in acquisto e debole, e dove l'immobile resta sfitto piu a lungo. La percentuale va sempre letta accanto al numero di annunci osservati e al tempo medio di collocazione della zona.
Perche il calcolo non toglie le tasse?
Perche la fiscalita non rientra nel perimetro dell'Osservatorio, che misura valori immobiliari e non regimi di imposizione. Il regime applicabile dipende dalla forma contrattuale e dalla situazione del proprietario, ed e materia di un commercialista.
Posso usare il canone di un annuncio isolato?
Puo, ma il risultato ne porta il limite. Un annuncio isolato riflette la richiesta di un proprietario, non il mercato della zona. Indichi il numero di annunci osservati: sotto dieci, la pagina segnala esplicitamente che il canone non fa una forbice.
Il rendimento cambia tra locazione annuale e stagionale?
Sensibilmente, e in entrambe le direzioni. La locazione stagionale porta canoni mensili piu alti ma un numero di mesi occupati piu basso, oltre a costi di gestione che il calcolo lordo non vede. Confronti le due formule sul canone annuo effettivo, non sul canone mensile.
I valori di vendita e di locazione si consultano sul portale dell'Agenzia delle Entrate, banca dati delle quotazioni immobiliari, comune di Carrara, codice B832, che pubblica i due segmenti per la stessa zona e lo stesso semestre.
Diario degli aggiornamenti
- — Prima pubblicazione dello strumento: rendimento lordo per zona, netto indicativo opzionale e obiezione sulle zone a offerta sottile.