Calcolatore €/m² per frazione

Un immobile di 80 m² in una frazione dove la forbice va da 1.500 a 1.800 €/m² si colloca tra 120.000 e 144.000 euro. Questo strumento fa quel calcolo, lo tiene in intervallo e non lo riduce mai a un numero unico. La forbice la inserisce Lei, dalla quotazione OMI del semestre in corso o dalla rilevazione che sta consultando: l'Osservatorio non la sostituisce con una media.

• Il risultato e un intervallo, perche una quotazione e sempre una forbice e mai un prezzo.
• La frazione e la variabile che sposta di piu il valore all'interno del comune di Carrara.
• Lo stato conservativo cambia la posizione dentro la forbice, non la forbice stessa.
• Nessun dato viene inviato a terzi e nessun valore viene salvato.

Questo strumento serve a chi possiede, compra o affitta un immobile nel comune di Carrara e vuole capire dove si colloca una superficie nota dentro una forbice nota. Non copre i comuni limitrofi, non produce una stima e non tiene conto della documentazione catastale.

Dove trovare la forbice da inserire

La forbice ufficiale si consulta liberamente sul portale dell'Agenzia delle Entrate, nella banca dati delle quotazioni immobiliari. Indichi il comune di Carrara, codice B832, poi la zona e la tipologia. Il portale restituisce due valori al metro quadro per la vendita e due per la locazione, riferiti a immobili in condizioni ordinarie di manutenzione. Prenda nota del semestre e della data in cui ha consultato la pagina: senza queste due informazioni il numero perde meta del suo valore.

La forbice dei prezzi richiesti si costruisce diversamente. Si contano gli annunci in corso nella zona, si scartano quelli senza superficie indicata, si divide il prezzo per i metri quadri e si guarda dove si addensano i valori. E un lavoro di dépouillement, non una media presa da un portale nazionale. Quando l'Osservatorio pubblica una forbice di questo tipo, indica sempre quanti annunci ha osservato e quanti ne ha esclusi.

Perche il risultato resta un intervallo

Due appartamenti della stessa superficie, nella stessa frazione, possono valere il venti per cento in piu o in meno l'uno dell'altro. Pesano il piano, l'ascensore, l'esposizione, l'anno di costruzione, lo stato delle parti comuni, la presenza di una pertinenza. La forbice esiste proprio per contenere queste differenze. Chiuderla su un valore unico significa buttare via l'informazione che porta.

Nel comune di Carrara la dispersione ha anche una causa geografica. La costa, la pianura, il centro storico, i versanti e i bacini marmiferi condividono un confine amministrativo ma non la stessa domanda. Una semindipendente a Torano non si compara a un trilocale ad Avenza, e nessuna media comunale rende conto di questa distanza. Per questo lo strumento chiede la frazione prima di ogni altra cosa.

Cosa cambia lo stato conservativo

Lo stato conservativo non sposta la forbice, sposta la posizione dell'immobile dentro la forbice. Un immobile in stato ottimo tende al massimo, uno in stato scadente al minimo, e la classificazione OMI si riferisce a condizioni ordinarie di manutenzione. Se l'immobile che ha in mente ha bisogno di lavori strutturali, il valore si colloca sotto il minimo della forbice e il calcolo di questa pagina smette di essere pertinente.

La stessa attenzione vale per il segmento commerciale. Un fondo o un locale commerciale non si legge con la forbice del residenziale: gli ordini di grandezza sono diversi, la domanda dipende dal fronte strada e dalla continuita del passaggio, e mescolare i due segmenti nella stessa tabella confonde piu di quanto spieghi. Se sta ragionando su un fondo, scelga la tipologia corrispondente e usi una forbice del segmento commerciale.

Quello che questo strumento non fa

Non produce una stima. Una stima tiene conto dello stato reale dell'immobile, dei vincoli, della conformita urbanistica e della documentazione catastale, si basa su un sopralluogo e la firma un professionista iscritto all'albo. Questa pagina moltiplica una superficie per una forbice, e lo dice.

Non pubblica annunci e non mette in contatto con nessuno. L'Osservatorio misura il mercato del comune di Carrara, non vi partecipa. Non prende mandati, non accompagna trattative e non ha alcun rapporto con l'attivita di mediazione immobiliare esercitata in passato sotto questo nome di dominio.

Non copre i comuni limitrofi. Massa, Fosdinovo, Ortonovo e Sarzana compaiono nell'elenco delle localita perche il selettore storico del bacino le comprendeva, ma le forbici pubblicate dall'Osservatorio riguardano il comune di Carrara. Per gli altri comuni consulti direttamente la banca dati OMI con il codice corrispondente.

Che cosa fare di questo risultato

Confronti l'intervallo ottenuto con la forbice ufficiale della zona. La banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate si consulta liberamente indicando il comune di Carrara, codice B832, la zona e la tipologia. Se il Suo intervallo cade fuori dalla forbice ufficiale, la differenza ha una causa e vale la pena cercarla prima di trattare.

Rilevi il numero di annunci attivi nella zona prima di fidarsi dell'intervallo. Un intervallo costruito su una forbice pubblicata da mesi e su una zona dove si contano tre immobili in vendita descrive una situazione diversa da una zona con trenta annunci in corso. L'effettivo osservato conta quanto il valore.

Ripeta il calcolo con lo stato conservativo reale dell'immobile. Se ha bisogno di lavori strutturali, si collochi sotto il minimo della forbice e prenda quel minimo come tetto, non come base. Per una valutazione firmata si rivolga a un professionista iscritto all'albo.

Per il quadro completo delle quotazioni zona per zona, veda la pagina Quotazioni immobiliari Carrara: prezzi al mq per zona.